تغيير «شكل‌ تقاضا» در بازار مسكن

وزير پيشين مسكن از شكل‌گيري «گروه جديد تقاضا» در بازار مسكن خبر داده و پيش‌بيني‌ها درباره نزولي‌شدن منحني تقاضاي مسكن از سال آينده را مردود اعلام كرده است.

عباس آخوندي وزير مسكن دهه70 با اشاره به اينكه سياست‌گذاري‌هاي فعلي در بازار مسكن براساس سه گروه تقاضا به ترتيب شامل «ازدواج»، «مرگ‌ومير» و «تخريب‌ونوسازي املاك قديمي» تنظيم شده است، مي‌گويد: در حال حاضر علاوه بر تقاضاي ناشي از ازدواج – تشكيل خانوارهاي دونفره- تقاضاي جديدتري در قالب «خانوارهاي يك‌نفره»، عازم بازار خريد و اجاره مسكن است كه چون اين تقاضا تا به حال سابقه نداشته، برنامه‌اي براي پاسخ به آن نيز وجود ندارد.

آخوندي گروه جديد تقاضا در بازار مسكن را ناشي از رشد آمار طلاق‌ و افزايش سن مجردها عنوان مي‌كند كه باعث شده حجم كل تقاضاي مسكن به جاي اينكه از سال آينده رو به كاهش گذارد، مسير افزايشي را در پيش‌ بگيرد.

كارشناسان جمعيتي، دوسال پيش با استناد به جهش در زاد‌و‌ولدهاي دهه60 پيش‌بيني كرده بودند: «ميزان ازدواج در 5سال منتهي به 91 به اوج مي‌رسد طوري كه كل تقاضاي سالانه در بازار مسكن در اين مدت به مرز يك ميليون و 700 هزار خانوار خواهد رسيد و بعد از آن با كاهش شديد مواجه مي‌شود.»

اما مطابق تحليل تازه عباس آخوندي، از سال آينده، معادل تعداد طلاق‌ها، به اين عدد اضافه خواهد شد.

گفت‌وگو با عباس آخوندي را در زير بخوانيد:

منحني تقاضاي مسكن از سال آينده كاهش مي‌يابد. آيا اين اتفاق در كنار انبوه ساخت‌وسازها، مي‌تواند از افزايش قيمت مسكن جلوگيري كند؟

تقاضاي مسكن كاسته نمي‌شود. ببينيد آن انفجار جمعيتي كه در دهه60 به وجود آمد الان متولدان آن سال‌ها به مرحله تشكيل خانواده رسيده‌اند؛ به طوري كه گفته مي‌شود سالي 800 هزار ازدواج در سطح كشور ثبت مي‌شود.

اين ميزان تقاضا به علاوه انباشت تقاضاي قبلي و نرخ استهلاك 5/1 درصد املاك و تخريب سالانه 200 هزار واحد، به اضافه سياست تشويقي اخير دولت براي افزايش جمعيت نشان مي‌دهد تقاضاي مسكن رو به كاهش نيست. همچنين علامت ديگري هم در حال حاضر در بازار مسكن وجود دارد كه نتيجه تغيير ساختار خانواده است.

متاسفانه به دليل بالارفتن نرخ طلاق در ايران، تعداد خانواده‌هاي يك‌نفره در شهرهاي بزرگ به عنوان تقاضاي‌خاص مسكن، رو به افزايش است كه اين باعث متنوع شدن تقاضا در بازار مسكن شده است.

دولت معتقد است وام خريد براي بازار مسكن «سم» است. شما اين تحليل را تاييد مي‌كنيد؟

بستگي دارد كه در چه بستر اقتصادي، اين وام عرضه شود. در كشوري كه توليد مسكن از تقاضا بيشتر است و منابع بانكي كافي در آن وجود دارد، هر چه بيشتر وام خريد مسكن داده شود، خوب است. اما در جايي كه عرضه مسكن پايين است، تسهيلات خريد فقط مي‌تواند تورم ايجاد كند.

آمارها از خالي‌بودن 150 هزار واحدمسكوني در تهران حكايت دارد. راهكار منطقي براي مقابله با معضل خانه‌خالي چيست؟

من شنيده‌ام برخي مسولان از احتكار مسكن در كشور سخن مي‌گويند و خالي بودن خانه‌ها را ناشي از احتكار مي‌دانند.

با فرض چنين وضعيتي، ريشه آن ناشي از تغيير مداوم سياست‌هاست. وقتي كسي احتكار مي‌كند به اين دليل است كه انتظار دارد در آينده‌اي نزديك اتفاق عجيبي در بازار مسكن رخ دهد و تصور مي‌كند اگر بتواند ملك خود را حفظ كند در دوره بعدي با قيمت بيشتري آن را مي‌فروشد. اما در يك بازار مسكن متعادل و منطقي، اساسا شرايط احتكار وجود ندارد؛ چون احتكار به معني قدرت تعيين مقدار عرضه و قيمت از سوي محتكر است و چنين قدرتي به هيچ وجه در بازار مسكن وجود ندارد.

برخي براي برخورد با خانه‌هاي خالي و مهار اجاره‌بها، اجراي قانون تعزيرات را پيش كشيده‌اند. اين راه جواب مي‌دهد؟

شگفت است كه راهكارهاي شكست‌خورده به دليل عدم رجوع به سوابق از سوي دست‌اندركاران، بايد چندين بار تجربه شود. استفاده از ابزار تعزيرات حكومتي در حوزه مسكن در اوايل دهه60 رايج بود و در نهايت همه به اجماع رسيدند كه اين، سياست شكست‌خورده‌اي است.

نظرتان درباره طرح واگذاري زمين‌هاي 1000 متري به هر خانوار چيست؟

نه تنها شدني نيست كه كاملا به لحاظ عملياتي غير قابل اجرا است و در حد طرح خام است. به نظرم چنين بحثي فعلا ضرورت ندارد.